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インボイス導入で、賃貸用マンションを購入しても仕入税額控除できなくなる!?

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2023年10月1日から「適格請求書等保存方式」が導入されます。

この適格請求書等保存方式の導入に伴い、適格請求書発行事業者から交付を受けた適格請求書(インボイス)の保存がない場合には、消費税の計算上、インボイスの保存がない取引については仕入税額控除が出来ないこととなります。

  

適格請求書って?

適格請求書とは、「売手が買手に対し正確な適用税率や消費税額等を伝えるための手段」であり、一定の事項が記載された請求書や納品書その他これらに類する書類をいいます。

簡単に言うと、下記の事項が記載された請求書や納品書のことです!

  

  •  適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号
  • 取引年月日
  • 取引内容(※1)
  • 税率ごとに合計した対価の額(※2)及び適用税率
  • 税率ごとに区分した消費税額及び地方消費税額の合計額(※3)
  • 書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称

  

(※1) 軽減税率の対象品目がある場合にはその旨も記載する必要があります

(※2) 対価の額は税抜き・税込みどちらの記載でもOKですが、その金額が税込みか税抜きかがわかるように表記する必要があります

(※3) 消費税額の端数処理については、一請求書あたり、税率ごとに一度ずつ

  

適格請求書発行事業者って?

 インボイスを発行できるのは、適格請求書発行事業者に限られます。

この適格請求書発行事業者になるためには、税務署長に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出して、登録を受ける必要があります。

ただし、この登録には、課税事業者であることが条件となりますので、免税事業者や個人の人が適格請求書発行事業者になることはできません

  

免税事業者が適格請求書を発行したいなら・・・

免税事業者が適格請求書発行事業者の登録を受けるためには課税事業者になる必要があります

この場合、「消費税課税事業者選択届出書」を課税事業者となる課税期間の開始の日の前日までに所轄の税務署に提出します。

ただし、2023年10月1日を含む課税期間中に登録を受ける場合には、登録を受けた日から課税事業者となる経過措置が設けられています

※この場合、「消費税課税事業者選択届出書」の提出をしなくても課税事業者となります。

 

インボイスを発行できない個人や免税事業者からの仕入れは仕入税額控除できない

インボイスを発行できない個人や免税事業者からの仕入れは、原則として仕入税額控除が認められません。

ただし、請求書等の交付を受けることが困難な一定の取引については、帳簿のみの保存により仕入税額控除を認められる場合もあります。

  

帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる場合

請求書等の交付を受けることが困難であるなどの理由により、次の取引については、一定の事項を記載した帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められます 。

  • 公共交通機関による旅客の運送(3万円未満のものに限る)
  • 自動販売機及び自動サービス機からの商品の購入等(3万円未満のものに限る)
  • 郵便切手類のみを対価とする郵便・貨物サービス(郵便ポストに差し出されたものに限ります。)
  • 適格簡易請求書の記載事項(取引年月日を除きます。)が記載されている入場券等が使用の際に回収される取引
  • 古物営業を営む者の適格請求書発行事業者でない者からの古物(古物営業を営む者の棚卸資産に該当するものに限ります。)の購入
  • 質屋を営む者の適格請求書発行事業者でない者からの質物(質屋を営む者の棚卸資産に該当するものに限ります。)の取得
  • 宅地建物取引業を営む者の適格請求書発行事業者でない者からの建物(宅地建物取引業を営む者の棚卸資産に該当するものに限ります。)の購入
  • 適格請求書発行事業者でない者からの再生資源及び再生部品(購入者の棚卸資産に該当するものに限ります。)の購入
  • 従業員等に支給する通常必要と認められる出張旅費等(出張旅費、宿泊費、日当及び通勤手当)

  

マンションの購入は帳簿のみの保存で仕入税額控除できる!?

この特例には、宅地建物取引業を営む者が行う適格請求書発行事業者でない者からの建物の購入も含まれています。

しかし、これはあくまでも「棚卸資産」を購入する場合に限られます。

つまり、転売を目的として建物の購入を行った場合には、その建物は棚卸資産に該当することから、帳簿のみの保存によって仕入税額控除が可能となりますが、賃貸用マンションとして購入した場合、自己が保有する資産となり、棚卸資産に該当しないことから仕入税額控除をするためにはインボイスの交付を受けることが必須となります。

個人及び免税事業者はインボイスの交付が出来ないことから、これらの者から物品を購入した場合、仕入税額控除をすることができません

建物の購入については価格が高額になることが予想されますので、購入の際にはその用途及び相手方が適格請求書発行事業者かどうかを必ず確認する必要があります。

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